A pessoa que assina contrato de compra e venda com pacto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, mas desiste do mesmo porque as parcelas se tornam muito caras, comete quebra antecipada do acordo e n\u00e3o tem direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o de parte do valor j\u00e1 pago.<\/p>\n
Com esse entendimento, a 3\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a deu provimento ao recurso especial de uma empresa de empreendimentos imobili\u00e1rios que concordou com o pedido do comprador, mas n\u00e3o achou justo ser obrigada a devolver o dinheiro, com reten\u00e7\u00e3o de parte do valor j\u00e1 pago.<\/p>\n
O contrato foi assinado para compra de um terreno em 120 parcelas. O comprador n\u00e3o chegou ficar em d\u00edvida, mas ap\u00f3s o pagamento de 60 delas informou que sua situa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mico-financeira tinha se complicado e que n\u00e3o conseguiria honrar o compromisso at\u00e9 o final.<\/p>\n
O objetivo do comprador era fazer incidir o artigo 53 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor: o vendedor fica com parte do pagamento para ressarcir suas despesas e devolve o restante. Sugeriu 10% de reten\u00e7\u00e3o para a empresa.<\/p>\n
A 3\u00aa Turma, no entanto, entendeu que o procedimento a ser observado \u00e9 o dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514\/97. Assim, mesmo sem d\u00edvida, o comprador perde o bem alienado fiduciariamente, que \u00e9 levado a leil\u00e3o pelo credor; com o valor da venda, o resto do d\u00e9bito \u00e9 satisfeito; se sobrar algo, \u00e9 feita a devolu\u00e7\u00e3o ao comprador.<\/p>\n
“Em resumo, a formula\u00e7\u00e3o pelo adquirente de pedido de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda com pacto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia sem a imputa\u00e7\u00e3o de culpa ao vendedor, mas por conveni\u00eancia do adquirente, representa quebra antecipada do contrato”, concluiu o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino.<\/p>\n
Hip\u00f3tese fora da lei<\/strong><\/p>\n Ao analisar a mat\u00e9ria, o relator reconheceu que a jurisprud\u00eancia do STJ varia de posicionamento: ora manda devolver os valores pagos nas parcelas, com pequena reten\u00e7\u00e3o; ora define que n\u00e3o h\u00e1 devolu\u00e7\u00e3o, mas sim leil\u00e3o do bem e quita\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito.<\/p>\n Isso porque a hip\u00f3tese de o comprador desistir do contrato por sua pr\u00f3pria conveni\u00eancia n\u00e3o consta na legisla\u00e7\u00e3o brasileira. A Lei 9.514\/97 trata do Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio e tem o inadimplemento como pressuposto para a consolida\u00e7\u00e3o da venda do bem em leil\u00e3o.<\/p>\n O pedido tamb\u00e9m n\u00e3o foi feito por onerosidade excessiva, j\u00e1 que n\u00e3o h\u00e1 vantagem extrema de uma parte sobre a outra ou mesmo acontecimento extraordin\u00e1rio e imprevis\u00edvel a justific\u00e1-la.<\/p>\n Ainda assim, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino apontou que essa postura deve ser entendida como comportamento que se mostra contr\u00e1rio \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o do contrato ou ao direito do credor fiduci\u00e1rio. Os contratos devem ser cumpridos, pois foram livremente pactuados.<\/p>\n “A figura bem se compatibiliza com o instituto da quebra antecipada (ou\u00a0antecipatory breach\u00a0<\/i>na\u00a0common law<\/i>), segundo o qual h\u00e1 inadimplemento, mesmo antes do vencimento, quando o devedor pratica atos abertamente contr\u00e1rios ao cumprimento do contrato, como a pretens\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o da aven\u00e7a”, concluiu.<\/p>\n